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아파트 재건축 투자 방법
1. 재건축과 재개발의 차이
아파트 재건축에 대해 알아보기 전에, 재건축과 재개발의 차이를 아는 것이 기본입니다. 아래 글에서 쉽게 알 수 있으니 참고하세요.
간단하게 말하면, 재개발은 건물과 기반시설까지 모두 새로 고치는 것이고, 재건축은 오래된 건물을 철거하고 새로 짓는 것입니다.
2. 재건축 될지 판단하는 방법
아파트가 재건축이 될지 안될지 판단하는 방법은 무조건 건설사의 입장에서 분석해야 합니다. 재건축은 건설사의 의지에 따라 달려 있기 때문입니다. 건설사의 재건축 의지는 수익성으로 알 수 있습니다. 즉, 건설사에게 돈이 되냐 안 되냐를 보면 됩니다.
1) 용적률
수익성에 가장 큰 영향을 주는 것은 건물을 얼마나 많이 지을 수 있는가입니다. 즉 건폐율이나 용적률을 봐야 합니다. 건폐율이란 땅 넓이에서 건축물 바닥이 차지하는 면적을 뜻하고, 용적률은 땅 넓이에서 건물의 바닥 넓이를 모두 더한 값을 말합니다. 아파트 재개발을 할 때는 바닥 면적을 얼마나 차지하는지보다 얼마나 높이, 많이 지을 수 있느냐가 중요하기 때문에 건폐율은 실질적으로 큰 영향이 없습니다. 재건축의 사업성은 아파트가 저층일수록, 용적률이 클수록 좋습니다. 건설사 입장에서는, 넓은 땅에 몇 층 안 되는 낮은 아파트를 허물고 높게 많이 지으면 더 큰 이득을 얻을 수 있습니다.
2) 교통, 상권, 학군
건설사는 재건축을 하고 나서 조합원에게 아파트를 제공하고 남는 것을 일반분양으로 사람들에게 판매해서 수익을 얻습니다. 따라서 일반분양으로도 잘 팔릴 입지를 선호합니다. 입지를 가리는 중요한 요건 3가지는 교통, 상권, 학군입니다. 주로 이 세 가지 요건이 모두 우수한 지역에는 사람들이 많이 살고 싶어 합니다. 그러면 건설사에서 일반분양을 할 때도 훨씬 아파트가 잘 팔립니다. 만약 건설사가 수익성을 따져 보았을 때 입지가 좋지 않아 일반분양이 잘 안 될 것 같다면 재건축 사업은 힘듭니다.
3. 재건축 아파트 고를 때 봐야 하는 것
1) 무상지분율
무상지분율이란, 기존 아파트 소유주가 재건축된 새 아파트를 받을 때 공짜로 얻을 수 있는 아파트 평형을 말합니다. 재건축 투자자의 입장에서 수익률과 밀접한 관련이 있기 때문에 가장 중요합니다.
2) 주변 아파트 시세
원래 있던 낡은 아파트를 새로 재건축하면 시세는 주변 아파트로 대략 측정할 수 있습니다. 예를 들어, 재건축 대상이 된 아파트가 현재 16평인데 재건축 후 무상지분율로 계산해서 32평을 받을 수 있다고 합시다. 이럴 때는 주변 32평 아파트 시세를 보고 현재 16평짜리 아파트의 가치를 매길 수 있습니다. 주변의 32평 아파트가 10억이라면 똑같이 10억의 가치를 갖는 것입니다.
3) 부동산 세금 정책
재건축 아파트에 투자할 때는 반드시 세금 정책을 자세히 알고 있어야 합니다. 세금 정책에 따라 수익률에 큰 차이가 있기 때문입니다. 정책은 자주 바뀌기 때문에 항상 최신의 정보를 찾아 보는 노력이 필요합니다.
재건축 투자에 직접적인 관련이 있는 정책은 재건축초과이익환수제, 분양가 상한제, 실거주 제한 등이 있습니다. 정책이나 세금 문제가 너무 어렵다면 전문가에게 도움을 받는 것을 추천합니다.
4. 재건축 과정
재건축 투자는 크게 아래 5단계로 나누어집니다.
1) 재건축 기본 계획 수립
2) 조합 설립, 시공사 선정
3) 사업 시행 인가
4) 관리처분계획 인가
5) 일반 분양
각 단계에서는 어떤 일이 이루어지는지, 투자하기에 적절한 단계는 무엇인지 자세히 살펴봅시다.
1단계. 재건축 기본 계획 수립
모든 일을 시작하기 전에는 계획이 필요합니다. 이 단계에서는 재개발의 전체적인 계획을 자세히 세우고 시작할 준비를 합니다. 기본 계획이 수립되고 나면 건물 안전 진단을 합니다. 재건축은 건물이 불량한 경우 환경을 개선하기 위해서 실시합니다. 따라서 정말로 건물이 낡고 불량한지를 안전진단으로 확인하는 것입니다. 안전진단 등급에서 통과되면 정비구역이 지정되고 재건축 추진위원회가 구성됩니다. 수요자의 과반수 이상이 동의하면 추진위원회가 승인되어 본격적으로 활동을 시작합니다.
1단계에서는 재건축이 언제든지 취소될 수 있고, 기간도 2~3년이 넘게 걸리는 등 불확실성이 많습니다. 이 단계에서 적극적으로 투자하기보다는 관심 있게 지켜보는 것이 좋습니다.
2단계. 조합 설립, 시공사 선정
재건축 조합이 설립되고 시공사가 선정되는 단계입니다. 조합이 설립되기 위해서는 역시 동의가 필요합니다. 각 세대 소유자 및 토지면적의 75% 이상 동의를 받아야 하고 동별로 과반수 이상이 찬성해야 합니다. 이후 조합 설립을 위해 법인 등기를 하면 정식으로 조합이 설립됩니다. 조합이 설립된 뒤에는 시공사를 성정하는데, 경쟁입찰 방식으로 투표해서 선정합니다.
2단계까지도 재건축이 확실시되었다고는 보기 어렵습니다. 언제든지 사업이 취소될 수 있으나, 시간과 자본이 넉넉하여 적극적으로 투자하고 싶다면 이 단계에서 매수할 수 있습니다.
3단계. 사업 시행 인가
재건축 조합이 추진하는 사업을 정부(시)에서 최종적으로 확인하고 인가하는 단계입니다. 이 단계에서 용적률, 면적, 건축 평형, 세대수 등이 결정됩니다. 이후 아파트에 대해 감정 평가를 해서 조합원들이 분담할 금액을 산출합니다. 분담금이 정해진 후 조합원들은 분담금을 내고 재개발 후 아파트를 받을지, 아니면 재개발 전에 아파트를 처분할지 결정합니다. 재개발 된 새 아파트 분양을 원하면 분양 신청을 하고, 그렇지 않다면 현금 청산을 합니다. 분양신청이 완료되면 일반분양 세대수가 정해집니다.
3단계는 재건축이 어느 정도 확정되어 사업이 무산될 리스크가 거의 없어졌다고 볼 수 있습니다. 대략적인 투자 수익을 계산할 수 있으면서도 리스크가 적어 투자하기 가장 좋은 타이밍입니다.
4단계. 관리처분계획 인가
관리처분계획이란, 조합원 분양 이후 사업성에 대한 자료를 바탕으로 초기 사업 계획을 수정하거나 보완하는 것입니다. 재개발이 진행되다보면 처음 계획대로 매끄럽게 흘러가지 않을 때가 많습니다. 따라서 변경할 부분을 반영하여 구체적으로 관리처분계획을 세웁니다. 조합에서 관리처분계획을 시에 제출하여 인가받으면, 시공사에서는 본격적으로 건물을 철거할 준비를 합니다.
4단계는 재건축 아파트에 투자하기에는 조금 늦을 수 있습니다. 정확한 조합원 분양 수익과 일반분양 수익을 산출할 수 있기 때문에 리스크가 없으나, 누구나 수익률을 알 수 있으므로 투자하기에 까다롭습니다.
5단계. 일반분양
건설사에서 착공 신고 후 일반분양을 받습니다. 일반분양의 인기가 좋으면 조합원 입주권에 프리미엄이 붙어 판매되기도 합니다. 아파트가 완공되면 건설사에서 분양 받은 사람들에게 소유권을 이전하고 재건축 사업이 마무리됩니다.
재건축은 전체 5단계까지 10년이 넘게 걸리는 사업입니다. 단기적으로 수익을 얻으려 하기 보다는, 장기적인 호흡으로 투자를 여러 번 해보고 경험이 축적하기 바랍니다. 성공적인 수익을 기원합니다.